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北京章哥，房地产从业20年开云(中国)KAIYUN·官方网站，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“巨匠”，只用二十年实战训戒帮民众答疑解惑。
一
Q:
请教，北京的国外学校膏火最高的鼎石是45万一年，其他闲居的不外20万一年，而一套学区房至少800万，按您说的其中40%溢价便是300万是不发达任何价值的。那请教，这些买学区房的家长是何如酌量的？
以12K来说全部膏火不外是240w-540w，而鼎石这种是极少有东谈主遴荐的，大多数中档应该便是300万操纵。那与其家长们支付需要的溢价来买学区房，为什么不让孩子上国外学校，大多数齐能被国外闻明大学录取的。
并且这如故没计算鸡娃的用度，以每年30万计算就等于国外学校的膏火了，那这些买学区房的家长们何如酌量的？
A：
1、鼎石膏火45万一年，现在有这样贵吗？我印象中齐是30万操纵，这45忖度是把住宿吃饭和校服一类的齐算上了，否则应该没这样邪乎。闲居的20万忖度亦然含了部分用度的，膏火不是学校想收几许收几许的，也齐得经由审批。
2、是以如果只是说“膏火”，那12年下来一般200来万，高了也就400万吧，跟学区房的花销没法儿比。
不外这只是膏火，如果算上布帛菽粟就至少每年加10万，然后各式活动和游学一类的每年也得10万起。是以如果计算民办国外校的基础用度，一般以每年50万为老例，高了百万齐有可能。
还有别以为民办校就不补课了，只消孩子得益不好就齐得补。或者说这跟什么学校无关，只和孩子的得益相关。并且国外校在英语考级之前的绝大多数孩子齐补课，也齐不是少许字，否则考不下来。
是以您的240-540算少了，老例应该是500-1000万差未几。并且这还没包括一群富二代凑一块儿各式流行或攀比的花销，那就没谱儿了。如果父母收入不是太高的话，孩子大略会有自卑和被孤单的可能。
另番邦外校一般齐是要留学的，每年又是几十到上百万，也酌量好。公立校则是留不留学看情况，比国外校的模式更无邪，至少有更多的通谈遴荐。
3、买学区房的家长们只怕算过账，但大多数齐了解过私立国外校的情况，了解明晰了也就合计没真理了。好多时候不是钱的事儿，而是民办校的教学质料和学习氛围多数不如公立校。或者说好多家长也酌量国外校（高中），但以公立的优先，那不仅膏火才10万八万的，东谈主大附四中这种的质料也不是民办校能比的。
4、如果给学区房算账，那家长们最初是认为溢价部分有可能不亏蚀，概率还较大。并且房价中的基础部分也有保值增值的可能，致使说不仅用上了学位，还有可能从屋子上获利呢。
5、总之我嗅觉您对民办国外校的用度不太了解，计算的有高有低了，但总破耗是严重低估了，现实中翻一番齐正常，毕竟有钱东谈主扎堆儿的所在不可能省钱。
另外您对民办国外校的教会水平确定高估了，更没了解补课鸡娃和考级的意旨和破耗。是以再多了解一下吧，否则这样计算齐没意旨。
仅供参考。
二
Q:
请教，屋子是糊口中的刚需品您不否定吧？那既然是刚需，却被**和诱导商手脚了商品来谋利，这适合浩大庶民的利益吗？再请教，在现如今大多数庶民齐买不起屋子的情况下，房价为什么弗成跌？并且北京并不寥落，一样是降生东谈主口大幅下降，那请教翌日谁接盘？晚降不如早降，主动点破泡沫不好吗？
我用您常用的话来送给您：商品价钱是由供需关系决定的，只好买的起的才叫需求，而买不起也不想买的只是需要云尔。
那请教，在咫尺的市场中，绝大多数年青东谈主齐只是需要屋子而成为不了有钱的需求，如斯不菲的屋子卖给谁？
A：
1、我否定屋子是刚需品。因为“刚需”的全称是“刚性需求”，也便是无讲价钱涨跌，其需求量齐基本不变。比如米面油盐和殊效药等等，低廉了不会加多销量，但加价了也并不减少需求。而屋子不同，这是典型的“弹性需求”，跟着价钱波动，需求（销量）也跟弹簧似的忽高忽低，否则也不会出现前几年抢房和这几年没东谈主买的景色了。
2、既然不是刚需，那作为商品进行谋利有什么错吗？就算是刚需，米面油盐和药品就弗成谋利吗？中国也曾有几十年本事是不靠屋子谋利的，但遵循是屋子严重阑珊，北京东谈主均居住面积在1978年仅有4.5平米，一间茅厕的面积。就因为政府补贴不起，弗成自己造血的产业无法遥远轮回。
您只可代表买不起北京屋子的庶民，弗成代表全部东谈主的利益。毕竟北京有900万户的家庭，其中接近600万操纵领有我方的屋子（800万套），另外300万家庭才是无房户，您合计无房户算大部分吗？
有屋子的极少有但愿房价降的，买不起屋子的才但愿呢。但如果适合了这300万无房户的利益，那600万户家庭的财产就受损了，您合计这算是适合了“浩大庶民的利益”吗？
3、谁也没说房价弗成跌，买不起就不买，没东谈主买天然着落。不外多说一句，北京每年屋子的成交量是20万套操纵，其中新址（商品房）增量5万套。那便是说，房价的涨跌由买得起的这些东谈主决定，和买不起的东谈主无关。就像豪车和私东谈主飞机似的，没几许庶民买得起，但东谈主家降价了吗？
4、我认为北京很寥落，就因为这里是齐门，每年齐能迷惑到繁密的东谈主才来使命和落户。是以北京的屋子大多数齐是被外来的新北京东谈主买走的，跟土产货孩子的关系不大。就像您亦然新北京东谈主吧？那就甭跟北京的小孩儿较劲了，他们不跟你抢屋子的。
天然，北京也没指望着买不起屋子的东谈主接盘，而是指望着出得起价钱的东谈主群。毕竟北京每年只消有5万套的增量和20万的成交量就能稳住大盘，似乎不是很大的数字吧？
5、晚降早降和是否点破泡沫的事儿我管不了，您太高看我了。
6、临了这个问题是不是访佛了，和上边的有什么本色的区别吗？成为不了需求那就不求了呗，何须为难我方？并且不买房的不错去租房啊，干嘛非得跟房价较劲呢？无论房价高下，齐是只卖给买得起且悠闲买的东谈主的，和其他东谈主无关。
7、临了我也问您几句吧。刚看了您的一又友圈儿，是作念教培的西宾。那请教：教会是刚需品吗？如果是刚需，您独揽教会来获利合适吗？适合广民众长的利益吗？在广民众长承担不了高额补课费的情况下，您为什么弗成降价？北京并不寥落，孩子降生率在减少，请教翌日谁补课？晚降价不如早降价，您主动降价不好吗？
再问两句：证书学历是刚需盘吗？如果是刚需，那请教像清北985这种学校要高分合适吗？适合广民众长和孩子的利益吗？在浩大学渣考不出高分的情况下，清北985为什么弗成缩短分数线？北京并不寥落，孩子在减少，请教翌日谁参加高考？名校的分数线还能守护住吗？
难谈清北985只可录取高分的学霸吗？那学渣们的情绪谁来安抚，他们的想上好大学的愿望谁来称心？晚降分不如早降分，让清北早点儿沦为lan翔技校不好吗？请教这些您齐酌量过吗？
仅供参考。
三
Q:
陪雇主来北京服务，嗅觉北京东谈主比广东东谈主齐能装。但东谈主家广东东谈主是真的个个家里有几栋楼出租，北京东谈主有吗？但也偏巧学东谈主家装低调，穿的土的掉渣，吃饭时却大夸口皮的说啥佳肴齐吃过，收尾却说卤煮大肠最好意思味，他们把夸口齐当真了吧？吃完饭才闪现底裤，好几个东谈主连车齐莫得，但却还要插嗫说坐地铁不堵车！
雇主让我送一个东谈主回家，那通盘上吹的齐没边了，最离谱的是到他家小区果然是破的弗成再破的老少区，北京的屋子贵谁齐知谈，但这种老屋子也能上千万？蒙白痴呢吧？买不起新址还插嗫云尔，就跟夸口说给孩子补课似的，两个小时说一千多元还不贵，这种话也就我方能信。并且他确定齐没算过账，要否则我方齐不信，就算每天补一科，30天就要四万五，高考时能提升4分吗？
A：
昆季，一般我齐不回留言的，但您这条写的太艰难了，那我也受累怼您两句吧。
1、既然您是陪雇主来北京服务，那有关节别来啊，我方在家服务儿好不好啊？您也不错不陪雇主的，何须我方假装恭敬，然后还得陪着他装，累不累啊？
2、北京比广东能装是有可能的，毕竟城市越大也就越包容，能装下的东西就多。这不连您齐能装下，那还有什么装不下的玩意儿吗？
3、广东东谈主个个家里几栋楼，那就算广东一亿东谈主，他们有几亿栋楼啊？看来住建部说天下有6亿栋楼说少了，还不够广东装的呢。但北京东谈主确定莫得，也犯不着夸口忽悠白痴。
4、学东谈主家装低调？那您的真理是说北京东谈主应该很高调是吗？您也太抬举咱们北京东谈主了，没必要，免礼平身吧。
并且低调用学吗？有必要学吗？那不应该是自己教会的体现吗？可能在您看来低调需要学，那是因为您莫得高调的底气，也莫得低调的教会。并且另外告诉您一句，能让您看出低调是对您客气，怕刺激了您，千万别不识抬举。
5、穿的土的掉渣儿，您没捡几块儿土渣子带回家盖房啊？穿一稔负责多礼和欢叫，无所谓土的洋的。或者这样说吧，如果让您合计洋了，那大略是穿的真土了，洋气正本便是最土的方式词。
并且之是以让您合计土，大略是东谈主家合计还犯不上为了您和您的雇主刻意打扮，征服是会见尊贵来宾时的礼节，皇帝眼下的齐懂礼，更知谈濒临什么眉目的东谈主用什么级别的礼，您大略还配不上太高的。
6、说啥佳肴齐吃过，也有可能东谈主家说的不外是闲居菜品，只是您当成佳肴了。这不赖您，眼光少不是您的错，错在您父母没给您富二代的身份和享受。
7、没车而坐地铁亦然一样，您的不睬解，其实是东谈主家的最好科罚有遐想，这中间所差的如故领路与眼光。
您合计有车代表有钱，开车更是炫酷，但对过了这个阶段的东谈主来说大略还合计好笑呢，毕竟这岁首儿的北京犯不上用车来炫什么了，也没东谈主当回事儿。并且多说一句：地铁不堵车是真的，不必怀疑。
雇主让您送一个东谈主回家，不送不就得了，何须受这刺激呢？就跟谁求着你们雇主似的，又不是没坐过车。
8、至于北京老破小的价钱我就不跟您空话了，我方去二手房平台上望望就知谈了。我只是多说一句，好多东谈主嘲谑北京随处是黄金，不错衔接为屋子，寸土寸金是真的，只不外好多东谈主拿不动云尔。拿不动就只可说这金子没用，吃不到葡萄就说葡萄酸，但其实谁苦谁甜谁我方知谈。
屋子是用来住的，我方合计欢叫就行，不想卖的时候不必别东谈主来点评价值，尤其不跟白痴讨讲价值。
买不起新址是有可能的，但也有可能是东谈主家想住的那所在就莫得新址，想买也买不到。这也不抬杠了，别东谈主是否买的起齐是我方的事儿，不必讲明给外东谈主看。
9、孩子补课两个小时1000多，在我看来也不太贵。天然这也得分西宾的水平，像您这水平的话倒给我1000多我齐合计亏大发了，怕给孩子教坏了。行了，学习的事儿我就不给您普及基础常识了，您衔接不了，忖度也用不上，省点儿脑子甭琢磨了。
10、总之就这样儿吧，我方的日子是我方的，大部分北京东谈主装不装的我方知谈就行，早过了在乎别东谈主评价的时间了，更不在乎您的感受。您能衔接吗？
临了多说一句，从算账能看出来，您的数学真好，脑子真智慧，替北京东谈主算的账果然算对了。如果4万5真的能在高考时提升4分，那有大把的北京东谈主先买他100分打底，太低廉了……
四
Q:
有两个问题：
1、父母过世了，留住一套西马金润家园70平米的经济适用房，本想着出租，但咫尺的市场景况房租也不才跌中，偏向出售，想征询一下意见。
2、本东谈主在海上海花坛有套95平米的商品房，因为孩子在城里上学只好周末和节沐日、寒暑假归来住，使用率也就50%。就咫尺的市场景况是否有必要出售（这个房型一经比最高的时候降了100万），等以后有合适契机再进行改善。
A：
1、既然是“偏向出售”那就卖了套现呗，只消有收益更高的稳健搭理渠谈就行。这其实没必要计算别东谈主，我方决定就行。
打个不得当的譬如吧。这几年经济环境不好，导致公事员系统齐没涨工资。好多东谈主正本想瞎混着，然而工资福利也齐降了，是以他们齐想离职去追求诗和远处。请教，这种事儿用计算别东谈主的意见吗？
我合计没必要，东谈主生的紧要遴荐只可我方决定。如果有更稳健的高薪使命那就速即跳槽，这种时间留在体制内的齐是实在没辙的，和没勇气不敢冒险的。
另外这种事儿只若是向外东谈主计算，那大多数东谈主齐会劝他们速即办手续的。毕竟好多东谈主想干涉体制内而不可得，是以心中有各式的退换妒忌恨，巴不得他们速即裸辞呢。也只好让体制内的齐腾了所在，招聘要求才有可能愈加缩短，也才能给底层学渣们以契机。
屋子亦然如斯，卖了也好，能愈加的砸盘，导致房价更低，这种事儿是通盘买不起北京屋子的东谈主们脍炙人丁的。至于我方也天然不错抄底，真能收拢契机就行。
2、另外“追涨杀跌”固然被投资界禁止，但践诺上这种模式却是最获利的。这不是开打趣，望望各多量化基金的操作记载吧，透澈在追涨杀跌，也齐赚到了暴利。只不外他们玩儿的是多量资金和量化模子，操作中不掺杂个东谈主的热沈判断云尔。
之是以民间投资家们也进行追涨杀跌，便是因为看到了机构们的发家案例+收尾不了我方追求短期收益的盼愿。是以如果合计我方智力强就完全不错追涨杀跌，只消真能判断什么时候是“合适的契机”就行。
3、总之屋子是用来住的，既然独揽率不高，那从居住角度来说就意旨不大了。那如果追求短期收益就应该卖掉，只消能准确判断各个周期就行。现在是北京楼市这30年来的第七次楼市低迷，前六次齐有无数东谈主卖掉屋子等抄底，固然失败的占绝大多数，但也有成效的。试试吧。
留着北京屋子的齐是实在不懂其他投资的，又胆儿小，是以只可捏有屋子，图的便是个稳健云尔。固然现在又是一轮救市，之前的几次也齐成效了，但我也不认为房价还能大涨，以后便是个拒抗通胀的用具云尔。
是以如果追求短期收益就卖掉吧，追涨杀跌只消用好了亦然很获利的，我方把控时机就行。拿不准的时候也不错上网求援，毕竟网上好东谈主多，民众齐会匡助你获利的。你周围的东谈主也会本事盯着你，准备拿你当课本或案例呢。
仅供参考。
五
Q:
我莫得北京什么其他数据，我有的是两个双胞胎男儿。一个在悉尼，一个在北京。悉尼的买了房，北京的咱们还在不雅望，无它，北京的收入房价比太低了，真扛不起。浅显说下：悉尼的男儿，年收入10万澳元，买悉尼约莫北京的三环四环的两居室公寓，78万。北京的男儿，年收入约莫15万东谈主民币，若是买北京的三环四环的两居室几许钱？取个少许550万东谈主民币未几吧？别说什么首付几许，利率高下，那齐没大关系。这俩男儿折柳齐在各自城市算是中位数收入吧，我莫得统计数据，嗅觉大差不差，可北京的男儿，你若是靠她我方的收入，她敢买，能买得起两居室屋子吗？
@章哥说买房，你给说说，是不是差就差在收入房价比上？还能有别的原因？说白了吧在屋子金融属性基本被废以后，没投契指望获利买房的了，住户收入基本就相沿不起这样高的房价！还需要多说别的吗？确信，@章哥说买房，确定不赞同我的不雅点，那就烦你出来掰扯掰扯吧！
A：
1、呵呵，掰扯呗。但先问一句，“北京的收入房价比太低了”？您能分自高和低的认识吗？或者说您的“高和低”齐是不错随时转机的吗？这有些理中客的嗅觉了！说真话我看到这儿我就知谈跟您不好掰扯明晰。毕竟长短对错齐是不雅点，并且还能随时转暖，那这种心态就不好计算了。
2、悉尼78万的公寓何如就约莫是北京的三四环了？从两地市区面积来说差未几，但悉尼500万东谈主，北京市区却是小2000万东谈主。老大，咱作念个相比能弗成是同等条目啊？那请教，鹤岗面积1.47万平方公里，北京1.64万平方公里，差的未几吧？那鹤岗相等于北京二环的房价也就20万一套，当地庶民平均年收入4万，而北京二环同等面积的房价至少千万，当地庶民年收入多说了也就20万。能阐明鹤岗的房价合理吗？我认为弗成，因为北京2000多万东谈主，鹤岗不到百万。而商品价钱是由供需关系决定的，您认为呢？
3、再说了，您能衔接“毛收入和净收入”的认识吗？请教，假设两地齐挣10万，A地税后平直9万，B地税后平直8万，请教两地的净收入一样吗？再比如，A地每年最低糊口开支4万，临了剩5万。B地每年最低糊口开支6万，临了剩2万，请教两地的果然收入真的一样吗？东谈主类打工其实就相等于作念商业，无非是出卖劳能源云尔。那请教，如果两东谈主作念商业摊煎饼，市集里煎饼15一个，马路边煎饼9块一个，能否阐明市集里的利润更高？弗成呗，因为在莫得计入税费和房钱的情况下，根底无法相比纯利。
而收入其实亦然这情况，高收入国度齐是高税收，着实收入也就只怕多高。但公知屌丝们便是拿东谈主家的高工资说事，从来也不提升征税和高豪侈。举个澳大利亚的例子。好多东谈主齐说澳大利亚的公交车资很低廉只是才1澳元。但践诺上那只是是上车预支的“测试首付款”云尔，着实的票价得过几天结算收场才知谈，络续齐是5澳元。然而公知和外侨中介从来不提着实破耗，只说东谈主家车资才1块钱，他们是不是有点耍流氓啊？是以您这所谓的“房价收入比”何如说呢？年入10万在澳大利亚照实不算低了，然而着实收入是几许？落到兜里能提供给买房的真的好多吗？
4、再说一丝，您能衔接“形态房价和着实房价”的认识吗？比如北京80平房价500万，然后每年的成本便是物业费，普宅每年每平2块钱操纵，一年下来是2000块钱吧。假设用度不涨，那按50年总用度不超520万。但澳大利亚的着实房价是几许？也便是一样50年的年限，加上房产税保障费和HoA用度是几许？
您确定会说这样计算分歧理，后续用度何如计算进房价呢？那是应该是计入“豪侈”的。然而，既然您男儿在老本宗旨国度买房了，真的不懂老本的投资属性吗？真的不酌量举座用度吗？这不抬杠了，但我告诉您，如果计入各式基础成本，那假设是在悉尼100万买的屋子，50年下来就算各项用度齐不涨，那着实房价也要达到250万操纵了。毕竟除了中国，通盘国度的房产税+物业费和保障费齐是很贵的，尤其是公寓，您不会避而不谈和不承认吧？
5、其他我齐不聊了，比如出租的各式税费问题，还有“租霸”的事也齐不聊了。只说这几条，您合计您男儿在北京买不起房，果然因为您联想中的“房价收入比”的问题吗？天然，我也衔接您。比如第一条，在您心目中，高和低便是同等的认识，对立就等于合资。第二条，您心目中500万东谈主口的悉尼便是能等同于2000来万东谈主的北京，悉尼便是这样牛。第三和第四条，只谈毒性不谈剂量正本便是公知们的老例妙技，只谈价钱不谈成本更是，就跟聊东谈主家番邦的“免费医疗”似的，只说免费，但从来不谈保障和列队。能衔接您的想法，便是“既要又要”云尔，在北京既想要澳大利亚的高收入，同期又不想谈他们的高税收和高成本。
6、总之就先聊到这吧，再多说就太不留好看了，帖子也超字数了。另外具体的两地房价收入比我不算了，如果您心中有杆秤就我方算，这杆称摆不服就不必算了。接待络续掰扯，我还一肚子词等着呢，定心，我仍然会管制着来的。
眷注“章哥说买房”寰球号，有房产相关问题不错向我发问。